百若彬

突然发现一个比较有意思的循环系统。在政府刺激经济的投资里用于买地那一部分是不是相当于钱从央行变相流入政府财政收入？这虽然没有产生任何价值，但是却增加了财政收入，GDP和货币流通量。看来未来几年通货膨胀低不了。大家赶紧花钱吧！！等什么时候美国升息了再攒钱吧。

最近似乎多了很多关于房地产的评论，大多数人都认为房地产行业有泡沫。可问题是为什么这个泡沫过了这么长时间都没有破呢？在这里，我想说说我的几点看法。

对于大众来说，房地产以两种形式存在于市场；一种是居住类型，另一种是投资类型。居住类属于公民的刚性需求，而投资类则被作为抵御通货膨胀的主要手段。居住类房屋并不存在升值空间问题，因为不可能把仅有的居住房屋卖出套现，但投资类房屋即第二套房等却是一种高风险投资方式。从本质上来看房地产投资是一种杠杆投资。一旦投资失败，极有可能变为负资产。可是如果把房地产作为一家公司来看，基本面是不错的。首先，作为一种有限的社会资源，价格必定呈上升趋势。其次，房地产作为一种货物，其价格也会随着通货膨胀水涨船高。因此会有这么多人趋之若骛地购买房屋为的就是让现金保值甚至是盈利。不过正如公司股票一样，一间再好的公司也会有一个合理价格才值得投资，而我们真的在付合理价格么？

房屋在居民手里的价值取决于，该城市的就业机会，城市生活质量，城市消费水平及城市的教育机会。因此，北京，上海及深圳的房屋价格居高不下。因为城市生活综合水平较高，导致人口膨胀速度过快，而外来人口的居住刚性需求助长了房屋价格。自2000年起，上海人口的年均增长27.8万，北京为21.2万。2005年上海外来常住人口占总常住人口1921.35万的22.8%，2006年北京外来常住人口占常住人口1581万的24.3%。这也反映了为什么上海的房价比北京更贵，并且表明北京相对来说更容易受到房价冲击。

房屋在开发商手里的价值取决于地价，建筑成本，贷款成本及公司运营成本。同样的一栋房子，在建筑成本，贷款成本及公司运营成本在一线城市里面差别并不大，但是地价却相去甚远。因此，房屋成本很大程度上取决于地价，但是地价又是由谁定呢？一块地皮本身并不能产生任何价值，而之所以有价就是因为地皮周围的社会服务这个大环境。这也就回到了城市生活综合水平这各项目上了。

高房价其实就是因为大家都认为该城市是一个“绩优股”城市，所以纷纷投向该城市。反过来，如果人太多了，城市的工作效率等自然就下降。工资虽高，房价更高。工作虽好，交通更长。这跟股票的市盈率是一个道理。

现在大家都在讨论泡沫问题。08年的经济危机起因就是美国房屋泡沫的破灭。大家明明没有能力买房子，但仅因为贷款成本极低，纷纷贷款买房子。房价也因此起飞，最终当FED决定冷却经济提升贷款利率时，房屋泡沫破灭。泡沫的表现是价格远大于价值，而价格的上涨主要是因为需求大于供应。从纯投资学角度来说，房屋是一种普通民众利用杠杆投资原理进行的一种保值投资。因此当收入跟房价不成正比时，应以租房作为最佳选项。因为由于没有任何债务责任，同时也就没有投资风险。因为只要投资不用杠杆就不至于变为负资产。任何商品都有它自己的价值，再好的企业也不能以过高的价格去购买。不然群众只会成为为泡沫买单的受害者。

国际上通用的房价衡量标准有两种，一种是房价收入比，另一种是租售比。房价收入比指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上通用的房价收入比的计算方式，是以住宅套价的中值，除以家庭年收入的中值。按照国际惯例，房价收入比在3至6倍之间为合理区间。租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积的房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房产运行状况良好的租售比一般界定为1∶300至1∶200。

据上海佑威房地产研究中心的报告显示, 09年10月上海商品住宅成交均价为16780元/平方米。如以70平方米的住宅确定房屋中值计算为117万元。09年10月30日，上海市统计局公布的数据显示，前三季度上海市城市居民家庭人均可支配收入为21871元。以一家两个工作人口来算家庭年收入约为4.4万。也就是说上海的房价收入比达26倍远远超过3至6倍的合理区间。就算把两边家庭父母总共六个工作人口的总可支配收入加起来算，房价收入比也有9倍之巨。租售比达到1:700在上海静安、卢湾、黄浦等区域的高档楼盘里随处可见。（引《中国经济周刊》）

“国际”标准在中国真的适用么？其实造成现今房地产的卖方市场的主要原因有两个，一个是城市化速度过快，城市发展速度差别过大，另一个是中国人在房产上的消费观念造成的。第一个原因导致房地产刚性需求的急速扩张，一个城市年均人口增长20多万这是前所未有的速度。纽约和伦敦年均人口增长也仅为6万和5万。上海一年的扩张速度等于伦敦五年半的速度。这从侧面证明其实需求是外来人口造成的，而一旦人口放缓增长房价自然就放缓增长了。高房价另一个原因是中国人在房地产上的消费观念既超前亦滞后。超前是因为现在的商品社会赋予人们更大的购买力这造成了房地产商们可以把10年，20年后的房价搬到现在来卖，而银行赋予你为未来埋单购买力。实际上房地产商们赚的是这个差价。简单的来说就是房地产商们拿一小部分钱去银行短期撬出来一大笔钱在三到五年内盖好并卖出房子偿还贷款和利息，而后交给物业管理公司。而期间盖房子和卖房子的差价就掉进房地产商口袋里。也就是说利用三到五年时间把群众20年，30年的钱都敛走了。当然期间房地产商动用了极高的杠杆率，即一旦房价下跌，还为来得及转嫁风险的在建房地产商随时成为负商。滞后而根深的中国置业观念又导致房地产需求变相增加。其实中心城市的诸多地段的房租收益率低于3%（租售比1:400），租房比买房所缴纳的利息要便宜的多。简单来说，买房前几年交的房贷相当于跟银行租房子的租金。

综上所述，国际标准在中国必定行不通，需要有所改变。因为国情，消费观念都有所不同，所以导致指标亦须做出调整。市场的强劲支撑在于城市化速度，上海人口与纽约相仿，增长率却为后者的五倍之多。自然房价的指标也应该相应放大，再加上置业观念的不同，此倍数亦会被放大的。当然房价地价近期也因国家“4万亿”的投资大量流入基础建设及固定资产投资。因此，近两年内的房价水份更大。

那么作为一个普通老百姓应该怎么办呢？等！正如巴菲特的老师所说，普通散户跟投行比唯一的优势就是资金成本问题。散户的钱可以放在股票里面，一年，两年，三年甚至十年不动。因为散户的钱并没有贷款利息，但是投行却要付出4%甚至是10%的年息作为资金来源。要是他们的钱被套了，放一个月他就受不了了，但是散户却可以等。

买房子也是一个道理，没钱就先租着。直到房价跟自己收入成正比了再入手也不迟。更何况中国现代社会的人口高流动性。干了几年发现工作并不称心抑或是城市归属感不强，自然人口就开始回流了。房价也就自然而然的回归具有中国特色的正常比例了。一个城市的容量毕竟是有限的，城市发展的成本也不是一陈不变的。当内需拉起来后，沿海以出口为重心的城市自然而然就没有什么吸引力了。

最终，房价下跌的几率并不大，因为这会导致社会动乱，政府不愿意地价跌，房地产商不愿意破产，已买房的房奴们更不愿成为负资产，因此相比之下哪些没买房子的只是弱势群体。然而，房价的上升空间的确有待斟酌。而这也极大的考验政府的大智慧，因为未来已经不是一个利用能用房地产推动GDP的时代了。

意大利，这个罗马帝国的首都和文艺复兴的发源地。当然这些都是500年前的事了。在去之前，意大利给我感觉是破旧，无序，或许还有教父般的黑社会组织。也因此，对于现代的意大利一直不太感冒。不过这次意大利之旅让我大吃一惊。

这 次旅行从威尼斯开始。威尼斯作为远近闻名的水都，城内除了桥就是船。在这个城市里，连救护车也是由船作为载体。在这个城市旅游另一个必不可少的经历就是迷 路。整个城市交通除了小船就是11路。全因整个城市最宽敞的一条大道也只能装下3辆车。整个城市最精华的还莫过于那著名的圣马可广场，广场上的咖啡厅均 有现场演奏。广场中竖立着那标志性的钟楼，而钟楼的旁边便是地中海。感觉整个城市就像是一艘即将远航的航母，而这座广场便是各位名人起飞的机场。它虽然没 有比利时“大广场”那巧夺天工的浮雕，也没有圣彼得广场的神圣，但是它庄重，大气，而地中海也无疑给广场带来了一种向世界远航的感觉。可以说是一个独一无 二的广场，而偶像拿破仑的比喻也可以总结该广场──「歐洲最美的客廳」和「世界上最美的廣場」。

紧接着威尼斯，我来到了大卫的所在地弗洛伦萨。这座城市里似乎一切精华都在博物馆里存放着。古老的栖息偶尔释放一些便是那老桥，圣母百花大教堂，共和广场以及那汇聚文艺复兴精华的乌菲兹美术馆。整座城市都笼罩着一种西方传统艺术的栖息。离弗洛伦萨不远的一个叫比萨的小镇里，竖立着谁见谁推的斜塔。在斜塔旁边的草坪旁，大家纷纷摆出各式各样的姿势，仿佛这大理石斜塔的命运尽在自己的掌握之中。

最后我来到了强大的罗马帝国首都罗马。来欧洲以后，总有一种习惯那就是把各种景点的期望值放低一些，尤其是英法两国的景点。然而罗马让我改变了这种观点。它有一种我天朝的风范，越大越好，越壮观越好。近2000年的斗兽场，凯旋门，神殿，花园。斗兽场原型可容纳5-7万人之多，全由大理石装饰，整个斗兽场高50米，顶层更有遮阳挡板等功能。如发生紧急情况整个斗兽场疏散只需要不到10分钟。而这一切的一切都发生在2000年前。斗兽场为胜利者准备的出口正对着帝国的中心古罗马广场和“帝国议事广场”。虽然现在已经是废墟一片，但是个别精美的大理石罗马柱和残破的神殿依旧散发着当年的风采。威尼斯广场，万神殿，圣彼得教堂及广场，许愿池，人民广场，共和广场无不让人叹为观止。如果我是古罗马帝国的人，我也会引为豪的。

如果说法国人懂得艺术，那么古罗马人就是大师。一个凡尔赛宫就让法兰西国内十年内不允许用大理石，如果把罗马放到法国估计盖到现在还没有完工。而我也逐渐明白为什么意大利出法拉利，兰宝基尼，而法国却只能出雷诺，雪铁龙。

每天都这么忙，究竟忙些什么？为了什么？目的是什么？目标又是什么？一年目标？五年的目标是什么？十年又会怎样？路总是让人越走越晕乎。一向自认方向感还不错的我也觉得有些小迷路。计划总赶不上变化。每次变化都需要重新定位，重新寻找差距，寻找那僻静的小道。不过或许在走路的时候，更需要不停地提醒自己这一切都是为了什么。读书是这样，干活是这样，走路也是这样。

今天偷闲看了刚买的DVD，作为个人最喜欢的电影，价值一个小时工钱还是值得的。我兴奋地看了第二张采访的DVD，觉得有些失落。感觉制作得有些粗糙，采访并非特别新颖。可以说思想都非常明确地在电影里表达了出来。不过非常有趣的一点是，似乎导演本身并不在采访中。这让我只好看看导演讲述版的电影。我觉得这位Andrew Niccol导演把他的黑色幽默感深深地印在他的作品里。导演上来就说：“其实我没见过这部电影的投资商。”这让我觉得这个人实在是太有个性了。这跟影片一开始那句，“世界上有5千万支小型武器，也就是说每十二个人就有一个人拥有武器，问题是，我们应如何武装另外那十一个人呢？” 异曲同工之妙。

在这部宣传反战的电影里，种种人性的贪婪，利益集团的矛盾，及其战争于反战之间的斗争被表达得淋漓尽致。战争作为人类最初解决矛盾的方式，一直并将永远存在下去。片里讲述了军火商的发家史，或者用导演的说法，是一本军火商入门手册。虽然片子的主题是反战，但是在拍摄时却又必须跟军火商做生意。这部片子从拍摄过程本身就是一个战争与反战的斗争过程。导演无奈地指出，买3000支真枪比买3000只假枪还便宜，于是他也加入了军火买卖行列，在拍摄后把这些抢又卖了出去。另外一位反战的工作人员甚至指出，在跟军火商的交涉过程中发现，军火商非常的好相处，甚至对这个行业产生了好感。这让他矛盾不已。比方说，他们向捷克的一个军火商租借五十辆俄罗斯主战坦克拍摄。对方顺口就答应了，只提出了一个要求，就是在一个月内拍完，因为一个月后它们将会被运往西非。一个采访里说道，“如果我们愿意放弃汽车，放弃追求那些奢侈的钻石。美国跟中东和非洲的矛盾就不然而然地消失了。”但大家用行动作出了回答，在利益面前，人类的意志是脆弱的。

在看到军火商和维和部队的飞机停在统一飞机场时，导演说：“电影看起来似乎很戏剧化，但事实却更戏剧化。在非洲部分地区，维和部队需要向军火商租借飞机把维和部队送往战区，因为该地区过于危险，只有军火商有运输能力。”也就是说维和部队反倒增强了不和平因素。世界上没有“绝对”这样东西，一切都是相对的。世界上五大军火商是美国，俄罗斯，英国，法国和中国，他们同时却是联合国安全理事会常任理事国。用导演的话说，这个理事会应该名为“联合国不安全理事会”。

当这位军火商最后被捕后，国际刑警的喜悦和军火商那默默的无奈形成了鲜明的对比。这个时候军火商跟刑警说的一些话，深深地触动了我。“你老板───美国总统，一天卖的军火比我一年卖的还多，但是某些势力，比方说美国敌人的敌人，对他来说会不好意思在军火上留下他的印记。于是，这个时候就需要像我这样的一位自由工作者。或许你会觉得我是一只制造社会不稳定因素的恶魔，但我可以告诉你，我是一只必需且必然存在的恶魔。”这句话通俗易懂地解释清了国家关系间的矛盾和产物。一边宣传道德，倡导和平，平等，另一边帮助人性湮灭，制造战争的亲美独裁者们，军火商们获得权力。而这一切的一切都赤裸裸地展现在几千年的文明史里。抑或者说，在我们眼里看来道德败坏的邪恶，或许只是表达了一种我们不愿承认，不愿接受的人类本性罢了。因为这就是世道的现实和无奈。